商业用房的竣工验收需满足一系列法定条件和程序，具体要求如下：

### 一、验收前提条件

**工程完工并完成竣工报告**

施工单位需向建设单位提交工程竣工报告，实行监理的工程需经总监理工程师签署意见。

**政府相关部门验收通过**

必须通过消防、规划、环保、城建等政府部门的验收，取得《建设工程竣工验收备案表》或政府出具的准许使用文件。

### 二、验收核心流程

**初步验收**

基础工程（如筏板基础、基坑支护、地下室结构等）完工后，由施工单位申请监理单位进行初验。

**过程隐蔽验收**

隐蔽工程（如水电管线、防水工程等）需经专业工程师和监理工程师签字确认。

**分部/分项工程验收**

满足质量保证资料齐全、原材料试验合格、观测数据规范等条件后，组织分部、分项工程的自评和验收。

**主体结构验收**

对建筑物的承重结构进行专项验收，确保符合设计要求。

**综合验收**

建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位及政府相关部门，对工程整体质量、功能、安全等进行全面评价，形成书面验收意见。

### 三、验收关键文件

- **《建设工程竣工验收备案表》** ：需政府部门签字同意备案。

- **验收报告/意见** ：包含工程概况、验收依据、评估结论等。

- **相关资质文件** ：如消防验收合格证、规划核实证明等。

### 四、验收后程序

**物业移交**

通过竣工验收并取得政府文件后，由项目部组织向物业公司移交工程实体及资料。

**物业费缴纳**

根据《辽宁省物业管理条例》，未竣工验收的物业不得交付，但购房人可要求开发商承担前期物业费。

### 五、法律依据与风险提示

- **交付条件** ：商品房需通过竣工验收备案或提供相关验收证明，否则可能被认定为未交付。

- **责任承担** ：未达交付条件的物业，开发商需承担维修责任并支付物业费。

- **贷款风险** ：银行等金融机构可能因未验收物业发放按揭贷款而面临处罚。

以上流程和文件需严格遵循当地法律法规及行业标准，确保商业用房交付的合法性与安全性。